爱彩乐app:用1個億就可以撬動50個億!不懂金融你千萬別干房地產

  • 時間:2019-05-21 09:14 編輯:宿小房 來源:宿遷房產網
  • 掃一掃,手機訪問
摘要:自有資金一年周轉1.5次,資金杠桿率4倍,地貨比1:3,土地的年度轉化率80%,當年銷供比80%,那么,自有資金產生的銷售額大約能夠放大12倍,換句話說,投入1個億的自有資金,1年可以產生12個億的銷售額。能做到這個水平的房企已經挺牛了???/div>

中国福利彩票的合法app www.pgnig.icu 自有資金一年周轉1.5次,資金杠桿率4倍,地貨比1:3,土地的年度轉化率80%,當年銷供比80%,那么,自有資金產生的銷售額大約能夠放大12倍,換句話說,投入1個億的自有資金,1年可以產生12個億的銷售額。


能做到這個水平的房企已經挺牛了。

可是,一機構老總告訴明源君,他們1個億可以撬動50個億的貨值。簡單來說,一個50個億貨值的項目,先支付5個億的資金即可買過來,賣掉之后(自己有很強的銷售能力)再支付尾款,而5個億里面他們自己只出1個億,其余的通過基金進行募集。干了十幾年金融的該老總告訴明源君,通過這種方式,投入的1個億的自有資金一年可以賺1個多億的凈利潤!


與此同時,不僅金融機構頻頻成為房企的“座上賓”或戰略伙伴,而且有金融背景的人也備受房企的追捧。行業向金融業逐漸演變,對房企來說,金融化不再是一次性的融資游戲,而是一項長期戰略思維及戰術創新迭代;對地產人來說,如果你不懂點金融知識、不具備一定的金融思維,未來恐怕很難升職加薪…



銷售額排名靠前的房企

無一不是資本運作高手


元末的農民起義軍中,朱元璋并不是實力最強的一個,起初其控制的區域跟張士誠控制的江浙一帶比,簡直一個天上一個地上。


自己地盤上沒什么物資咋辦?懂金融很重要!

1361年,朱元璋下令設立“寶泉局”,開始鑄造“大中通寶”,就一個字——重!比如,最初鑄造的小平錢重14克,是龍鳳通寶、天佑通寶、天定通寶的數倍!因此,朱元璋鑄造的錢幣大多被商人弄走重鑄了,但朱元璋并沒有因此吃虧。因為轄區以外的人想要得到這種貨幣,就必須帶物資到他的地盤上交易……1364年朱元璋在鄱陽湖打敗陳友諒,大中通寶小平錢的銅材才降到正常值(3克)。1368年,朱元璋在南京稱帝,改元“洪武”,國號“大明”。


一個反例是秦朝。秦始皇統一六國后“書同文,車同軌”,很多事情功德無量。然而,北大教授香帥認為,秦朝的滅亡是因為秦始皇統一貨幣!統一貨幣的初衷是好的,但秦始皇不懂金融,過早的強力統一貨幣 。


▲來源:電視劇《大秦帝國之崛起》


秦統一六國之后,市場規模擴大,分工更精細,對貨幣的需求也更大。但秦朝是農耕軍事國家,金屬開采冶煉水平不行,官方鑄幣無法滿足市場需求。此前,各國都允許民間鑄幣,盡良莠不齊,但貨幣數量還是充足的。始皇帝消滅了各國民間鑄幣,以官辦的“秦六兩”作為唯一法定貨幣。社會分工要通過市場交換實現,而市場交換要依靠貨幣來實現。沒有貨幣很多商品只能退出市場交換體系,百姓收入減少,政府自然也收不到稅,只能搞苛捐雜稅,最終爆發了轟轟烈烈的農民起義。


封建王朝如此,在現代社會打造一個商業帝國,更要懂金融。事實上,銷售額排名靠前的房企,無一不是資本運作高手。


1994年,君安證券聯合海南證券等幾家公司提議改組萬科董事會。雖然那時并無野蠻人一說,但如果處理不好,后果很嚴重。


北大經濟學碩士畢業的郁亮,協助王石和證監會溝通,讓萬科拿到了中國股市歷史上第一次停牌,為反擊贏取了時間。那一次“君萬之爭”只用了5天就結束,郁亮在中間起了相當重要的作用。


此役過后,29歲的郁亮成了萬科最年輕的董事。當時很多人就斷言他將會是王石的接班人。


之后,郁亮果然接了王石的班。去年,祝九勝出任萬科總裁,讓人意外,但又在情理之中——祝九勝出身銀行,曾位居建設銀行深圳分行副行長,之后來到萬科擔任高級副總裁。坊間傳聞,祝九勝與深圳的潮汕商幫關系密切,不少潮汕大老板們私下見了祝九勝都稱之為“九哥”,足見其江湖地位。


恒大,過去很多年一直頂著高負債的質疑,但正是藉此迅速完成全國性布局,問鼎一哥的寶座(目前依然是權益銷售金額第一)。而到了2017年,恒大審時度勢,徹底還清了一千多億的永續債。


舉個例子,2017年5月12日,恒大向深圳的信銀基金發起基金融資108.5億元,分為10個契約型基金合同,分別對應恒大位于深圳、重慶與成都的10個地產項目。對此,很多人看不懂。


恒大很缺錢嗎?其實不然,信銀基金背后是中信銀行,雙方的合作模式是基金以股權增資方式入股恒大的10個項目,實現利益共享,風險共擔。而且,除了108.5億元的股權增資之外,這10個基金還參與對應項目的股東貸款,且是等額的,恒大藉此可以拿到217億元的資金!


▲來源:恒大官網


碧桂園也不例外,其組建了金融部和資本市場信息部。前者負責融資,后者則負責與資本市場溝通。在全球范圍內比較所有資本市場工具,等到窗口時機一成熟,立馬開干。新的融資工具一出現,可以實現快速卡位。至于引入中國平安為第二大股東,分拆教育、物業板塊上市,更是可圈可點之處。



懂金融

才能拿到便宜的錢和地

做好產品


國民經濟分類中,建筑業屬于第二產業,房地產屬于第三產業。然而,實際上,房地產同時具有制造和金融兩個屬性。

隨著行業的演進,金融的屬性變強,相應的,開發商對金融能力的要求自然也就超過了制造屬性。懂金融,才能拿到便宜的地,才能做出好的產品,才不至于走向破產。


一、懂金融,才能拿到便宜的地


高負債率并不必定等于風險大。

看房企負債,不能只關注負債數字表面的高低,要動態結合不同周期下房企資產的儲備情況。比如,在貨幣寬松周期、市場上行時,主動增加負債多拿地,是用當期低成本負債儲備未來資產。


比如,去年融資渠道收得很緊,今年以來放寬了一點,先知先覺的公司,立馬抓住機會拼命融資,然后拿地。


5月17日,銀保監會發布銀保監發〔2019〕23號文《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》,此次監管政策比過往監管更加嚴格、細致,覆蓋度更高。隨著融資渠道收緊,土地市場也會回歸平靜,溢價率會更低。與此同時,隨著融資成本上升,部分資金鏈緊張的房企生存壓力更大,下半年可能會有百強房企倒閉或被收購,之前融到資的房企就可以撿便宜貨了。


能融到錢,而且是便宜的錢,就可以穿越周期。然而,融資不止是一種能力,更多的其實是信用。術的問題可以短期內解決,道的問題卻需要長期經營的。比如,香港置地貸款還要招標,利率低者得,這個絕非換個CFO就能做到。


通過收并購,是短期內可以見效的方式,這里面涉及交易結構、風險規避,更多的需要地產金融專業而非地產建造專業。

二者的思維有著巨大差異,比如身為地產人或新聞媒體,聽聞某房企賣項目、出讓股權,通?;峋醯枚苑絞竊凇案釗狻?。

然而,站在金融機構的角度來看,給這類應對風險采取果決措施的房企提供融資反而是能夠讓人放心的……


二、有金融支撐,才有底氣做好產品


“融創現在沒有要趕超誰,因為大家都在學我們,學并購、學布局、學產品?!比ツ甑鬧斜ǚ⒉薊嶸?,孫宏斌如是說。


有人說,融創業績持續高增長,以及穩健安全的財務數據,背后是產品與服務作為核心競爭力的有力支撐。


其實,他們是互為因果的。明源君倒是傾向于認為,是融創的財務狀況改善,助推了其產品和服務的提升。


某TOP20房企的副總告訴明源君,我們在香港的房子建安成本是國內的十幾倍,大臺風來了,我們十幾年前的房子,外墻一塊磚都沒掉過……該房企以融資成本低長期聞名于業內。


好產品是需要漂亮的財務數據支撐的。


得益于收并購方式獲取土地,融創的土儲成本僅約為平均銷售單價的1/4,而且其土儲大部分位于一二線城市。由于融創的土地成本占據領先優勢,為其抵御市場風險、調整入市策略帶來極大的靈活空間,即便限價條件下,多投入點成本打造產品,賣出去依然是可以賺錢的。


相比之下,如果融資成本高、拿地成本高,遇到限價或行業下行,朝不保夕,為了活命得拼命摳成本,恨不得用竹子代替鋼筋,門做成紙板門,哪來的品質感?!即便個人有強烈的理想情懷,最后終究還是要敗給現實…


▲融創九樾府示范區入口,圖片來源:融創官微


三、懂金融,才不至于走向破產


比什么別和我們比有錢……


這是Z企曾經的一句豪言。但是,其債務違約的事實,擊碎了這句豪言。由于無法支付一兩個億的債務利息,擁有數千億資產的集團部分存款被凍結。


這樣的事件屢見不鮮,幾年前,某知名地產商由于還不起一兩個億的債務,導致其接近百億的資產被凍結,引發集團全面的流動性?;?,差點就倒下了。


高杠桿的企業,流動性是命,命懸流動性。流動性缺失,再龐大的資產也是僵尸,瞬間會油盡燈枯。


每家優秀的房企都有自身的核心能力,但也有活不下去的時候,優秀的房地產企業往往只有一個死法——就是階段性的資金流動枯竭。地產行業負債偏高,一旦資金流動性枯竭了,融資都是資產抵押式的,外部債務機構立馬就把你的資產收了,自然而然就走向了死亡,所以流動性的管理十分關鍵。


當前,不少房企覺得壓力大,就是因為資金流動性吃緊——銷售和回款變慢了,外部融資又很不暢。



所以,對于房企來說,長中短期項目的比例,哪些是要現金流的,哪些是要利潤的,哪些即便是虧本也要趕緊賣回籠資金的,必須要門兒清,否則分分鐘倒閉。某中小房企16年行情好的時候捂盤,調控之后,其大別墅現在都砸手里賣不動,資金鏈緊張,苦哈哈。



懂金融

才能玩轉存量

賺到錢


率先完成城市化國家的經驗表明,在滿足住宅需求以后,要及時轉向商用不動產領域。目前以及未來的十數年間,我國增量開發(主要是住宅)還將維持在高位,但目前已從增量開發慢慢轉向存量。


因此,一些有遠見的開發商,在繼續大力發展住宅開發的同時,也在存量領域展開探索。比如旭輝集團將長租公寓視為第二賽道;龍湖集團已經形成地產、商業、物業第4大主航道業務……


存量領域,不懂金融更加沒辦法玩。


比如,澎湃資本創始人、管理合伙人朱靖雷就直言,“開發商做長租公寓有難度,因為在租售比效率最高的存量區域要取得壟斷的房源數量,不如第三方有優勢?!逼浣ㄒ櫸科蠛捅O展徑嘧黿渙?,因為后者干得不錯。


本文開頭舉的例子里,之所以1個億能撬動50億的貨值,銷售力強只是一方面,更厲害的的是其投資,以及融資的金融能力。


一、懂金融,才能盤活存量資產


為啥很多房企不愿意搞存量,特別是重資產的存量?因為要占用大量資金,對本來就是高負債的房地產行業來說,這是不能承受之重。


然而,近年來隨著資產證券化的蓬勃發展,這已不是很大的問題。現實的情況是,一些地產人,甚至個別百強房企老總對此一無所知。


一金融機構的人入職一開發商,盤點了一番公司的資產,發現還有幾十億的存量沒有盤活,老板火冒三丈,把原來相關人員臭罵一通。


▲來源:金融街官網


如果底層資產優良,自持物業分分鐘可以變現。

比如2017年5月18日,金融街控股發行金融街(一期)資產支持專項計劃(CMBS產品),總發行規模66.5億元,抵押率67%,期限12年,預期收益4.80%。利率真的一點都不高。

當晚,中國人壽公告,自己一口氣認購了55.17億元,并自稱實現了優質資產大比例配置。


二、懂金融,才能賺物業增值的錢


存量經營收入無非來自以下:一是租金;二是物業增值;三是運營服務收入;四是投資。運營得好,可以賺租金、賺增值收入,但賺取的利潤不會很多。想要賺得更多,你就得懂得跟資本聯姻。


比如,目前華住集團在全國400多座城市管理運營4400多家酒店,很不錯。酒店經營得好物業當然會增值,但是跟他沒關系?;∫蠶胱∥鏌翟鮒檔氖杖?。為此,其跟與光大安石聯手,聯合成立了投資平臺——安住此間,共同發起設立泛居住地產投資基金,投資中國境內的酒店及公寓等居住類不動產物業。


安住此間打的“算盤”是這樣的:采用基金模式,先收購持有物業,經過重新定位及改造提升資產的價值,獲得更高的盈利能力,提升物業價值。三五年后,再賣出獲利。


此外,魔方與中航信托成立藍山資產,城家與歌斐資產合作,都是瞄準一個目標:運用金融的杠桿,充分挖局物業增值的收益。


三、懂金融,才能打造生態閉環


普洛斯在美國、日本的發展,基本是采用REITs模式,以提升資金的周轉效率。利用資產證券化融資,建立物業管理和資金的閉環分散風險,使投資回報大幅提高。


如果能力更強,則不僅能夠賺物業增值的錢,還可以賺入駐在你空間里的企業的錢,打造完整的金融/生態閉環。


比如,星河WORLD項目是一個星河集團自持的產業園,已經有200多家企業進駐。閻鏡予提出了“房東+股東”的概念。星河WORLD將自有投資業務定位于天使期和VC期,如果結合外部資源的話,則將覆蓋從天使期到PE期,乃至上市公司并購等各階段,希望將它們從“草根”培養成“高富帥”賺取投資的收益。

  

星河敢這么干,是因為其多年來不僅以LP的身份在股權投資上投入了大量資金,入股了多家投資機構。2014年星河控股集團啟動直投業務,已投的60多個項目近三分之一已經實現退出,多個項目成功上市……這些經歷讓其在股權投資行業積累了經驗和資源。


領創天下2016年下半年開始啟動投資業務,到2017年12月31日,星河world園區內租金/服務換股權就達36家,其中4家入孵企業估值近10億元!


▲ 來源:星河產業集團


小結


目前,發達國家的房地產開發是地產與金融相合作,以金融運作為核心,專業細分形成一條橫向價值鏈”。中國房地產正奔向這一模式。一30強房企的成本總,對“商票”,“保理”等也是門兒清。問及緣由,該成本總說,不懂這些,咋減少自有資金的投入,提高自有資金的回報率?現在,各條專業線的人,沒點金融知識和思維,不好晉升。我懂,所以我成了成本總!(作者:明源地產研究院 執行主編、存量地產首席研究員 艾振強)

最新發布的資訊動態
【資訊|宿遷樓市】天氣忽冷忽熱?朗詩蔚藍四季恒溫房一招搞定(2019-10-22 11:50)
【資訊|宿遷樓市】太湖花園|主臥闊綽觀景飄窗,尊榮格調奢享生活(2019-10-22 11:37)
【資訊|宿遷樓市】【太湖花園】彰顯尊貴的入戶禮儀(2019-10-22 11:33)
【資訊|宿遷樓市】【太湖花園】顏值與功能并存,讓生活更舒適(2019-10-22 11:26)
【資訊|宿遷樓市】【太湖花園】為業主打造高尊榮感的出行環境(2019-10-22 11:16)
【資訊|宿遷樓市】【太湖花園】一梯兩戶設計 緩解早高峰的壓力(2019-10-22 11:15)
【資訊|宿遷樓市】【太湖花園】家庭空間的禮序感,便入戶開始(2019-10-22 11:12)
【資訊|宿遷樓市】【太湖花園】一梯雙戶入門玄關,歸家禮序油然而生(2019-10-22 11:11)
【資訊|宿遷樓市】【太湖花園】多重主題園林的塑造 將傳統公園搬入社區之中(2019-10-22 11:09)
【資訊|宿遷樓市】【太湖花園】在自然的世界中 呼吸綠色鮮氧,享受和煦陽光(2019-10-22 11:08)
  • 幫助中心
蘇ICP備12078196號 宿遷房產網 版權所有 © 2014-2024 客服熱線:0527-84225199
聲明:本網站所發布的新房、二手房、出租房的價格等信息僅供網友參考,真實信息要以發布者的資料為準。
大乐透电子投注单怎么用 意甲赛程 玩庄闲和不倒翁投注法 送38 欢乐生肖全天免费计划 吉林时时视频 一分快三稳赚不赔方法 北京pk赛车计划软件手机 三肖三肖六码免费公开长期 mg线上娱乐 新时时几时开 北京快3技巧稳赚方法 福彩大小单双选择技巧 下载吉祥棋牌真人斗地主 江西时时开奖号码查询结果 pk10最牛稳赚单双模式