3d彩票app源码:你家房企拿地越來越難,為啥恒大、融創、旭輝卻總能拿到便宜的地?!

  • 時間:2019-05-17 08:49 編輯:宿小房 來源:宿遷房產網
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摘要:5月8日,南京句容舉行2019年的首場土拍,一口氣推出13幅地塊,首次進軍句容的旭輝豪擲22.8億元,拿下了其中6幅宅地;次日,旭輝又以7.09億元競得浙江臺州椒江區一塊地,溢價率為25.41%,折合樓板價為3804.62元/平方米。3月份,在融創中國

中国福利彩票的合法app www.pgnig.icu 58日,南京句容舉行2019年的首場土拍,一口氣推出13幅地塊,首次進軍句容的旭輝豪擲22.8億元,拿下了其中6幅宅地;次日,旭輝又以7.09億元競得浙江臺州椒江區一塊地,溢價率為25.41%,折合樓板價為3804.62/平方米。


3月份,在融創中國2018年全年業績發布會上,孫宏斌表示,2019年的市場并不樂觀,融創接下來拿地一定會非常謹慎、小心。然而,中指院的數據顯示,今年1~4月份,融創拿地金額位列第一,遠超第二位的萬科!


▲ 來源:中國指數研究院


中原地產研究院的數據顯示,截至59日,全國50大熱點城市賣地1.22萬億元,同比上漲了1.2%,實現了年內首次同比上漲;45個城市年內賣地金額超過百億元,其中最高的杭州達947億元;4月一個月,受監測的二線城市合計賣地金額達2933億元,刷新了近2年的最高紀錄。


土地是房企最重要的生產資料,沒有地就會陷入無米下鍋的境地;拿的地太貴,則會陷入增收不增利的困境。因城施政之后,調控越發頻繁,拿地窗口期越來越短。據不完全統計,今年以來,各地調控已超過160次,要抓住轉瞬即逝的機會實非易事。怎樣才能踏準節奏拿到便宜的地?



01

做好研究,踏對周期

才知道什么時候出手


謹慎拿地的融創,拿地金額位列第一,一時之間讓大家有點懵。再遙想去年底,萬科一邊高喊“活下去”,一邊大力在一二線城市搶地。不禁讓人感慨:大佬們的套路果然一個比一個深。


然而,又不全是。


明源君注意到,4月份融創主要集中在武漢拿地,其余的新增地塊都是在前三個月拿的。當時,整個行業的情緒還比較悲觀,輕易不敢拿地;地方政府也還沒有從土地連續流拍中緩過神來,又面臨春節地方財政開支缺口的壓力,愿意低價賣地。于是,融創趁機拿下大量土地。


到了4月份,熱點二線城市的土地市場競爭變得激烈,溢價率飆升,4月份土地市場成交行情來看,融創春節前后搶的地算是賺了。


而如上所述,如果將時間往前推移,你會發現萬科在2018年底一邊喊著“活下去”,一邊麻溜地在一二線城市搶了不少地。真可謂是聲東擊西。


可是這并不罕見。


幾乎所有業績高增長的房企,都是逆周期拿地的高手——哪怕密集調控下,拿地窗口越來越短。



朱榮斌表示,土地投資是門大學問,時間、節奏都要踩對。20185月,針對市場可能出現下行,陽光城開始收縮投資節奏,7月當機立斷踩剎車,所有經過投資決策的項目重新進行評價??墑?,去年年底市場不被看好的時候,陽光城判斷市場可能回暖,集中在一二線城市以底價或底價附近的低價獲取了多宗優質土地。20191月份還接近底價拿了北京的地。


新城控股同樣表現出逆市抄底的顯著特征。有研究機構粗略統計,新城2018上半年拿地309億,下半年達到803億,下半年是上半年的2.6倍!


低買高賣,看似簡單,但是能做到的從來都是少數。


對此,旭輝集團總裁林峰曾撰文指出:寧可踏空,不要踏錯。因為踏空頂多就業績少增長一點,但是踏錯卻可能要命。


有家中部城市的房企,前幾年規?;箍梢?,但是其在15、16年一二線暴漲的時候重倉三四五線,16年底、17年初一二線開始逐步嚴控的時候,又清空三四五線的地重倉一二線城市,此輪牛市一二三四五線的行情,通通踏空!


能拿到低價地的時間周期越來越短,怎樣才能踏準,或者至少不出大的差錯?加強研究很有必要!比如,恒大成立恒大研究院,高薪引入任澤平等做研究。


就明源君接觸的房企來看,目前不少都成立了自己的研究院,比如保利、中梁、藍光、佳兆業等。以中梁為例,其早在2017年的時候就編制了一本房地產周期使用手冊,背后有一系列的判斷依據和標準,雖然因為只是歷史的規律總結,也不可能完全準確,但是很有參考意義。


▲保利投顧的招聘信息


一些房企還停留在老板拍腦袋做決策的階段,這是十分危險的。



02

拿地方式多樣,才有得選擇


去年,隨著各種融資渠道收緊,融資的成本也越來越貴,因為你沒得選,物依稀為貴。拿地同樣也是如此。一二線,以及一二線周邊的部分三線城市,大家都想拿。總的盤子有限,想要拿到地拿好地,只能盡可能的在有限的盤子里做文章——各種拿地方式一起上。


比如,去年旭輝收購93個新項目的權益,集團占土地代價為411億元,收購渠道包括招拍掛,私人收購以及舊城改造;去年,陽光城約4成新增土儲來自于并購,以及合作開發……


今年春節后,一二線城市土地市場回暖,特別是二線城市,成了眾多房企爭奪的對象,土拍溢價率抬升,土地價格升高。


可是,這些地方的土地資源有限,而且近幾年這些城市都在搶人,搶到人之后靠什么把人留下來?答案是產業,簡單地說,就是不止是拿地、蓋樓、賣房。


一些地方甚至采用類似“招標+拍賣”的機制,規定:當土拍競報申請房企超過3家時,則要先招標,通過各種維度評選出綜合實力最強的幾家,比如有沒有做文旅的能力,有沒有產業,勝出的房企才能走拍賣程序,決定最后誰是買家。


因此,對新城控股這樣“住宅+商業”雙輪驅動的模式的房企來說,這幾年在拿地的時候非常有優勢。



至于有高科技產業的房企,更是特別受地方政府歡迎。


比如,某百強房企總裁告訴明源君,他們集團除了地產板塊,還有人工智能等高科技產業,還是上市公司,因此雖然現在一二線城市拿地越來越難,但是他們公司仍然還能攻城略地。


沒有產業資源的咋辦?要么自己買,或者跟別人合作。


2017年,融資渠道收得還沒那么緊的時候,就有不少中小房企經常問明源君:有哪些AI等科技公司可以收購,或者入股的?一是助力公司探索多元化轉型,二是可以幫助公司在競爭越發激烈的拿地市場上,贏得一些機會。


部分房企甚至另辟蹊徑。當時,東莞、惠州等地的部分制造業企業不干了,一些房企趁機收購這些工廠,收購之后,或繼續生產,或將機器設備等處理掉,留下廠房。

未來,隨著產業升級,這些工業用地,部分可能轉為商業用地,可以蓋寫字樓、公寓等,再不濟,至少可以搞工業地產。目前來看,他們是賺到了。


至于一般的城市更新,更是各房企爭奪的重點。為了打動地方政府,擴大版圖,某以城市更新著稱的公司最近正籌劃寫一本書,以更加全面、廣泛地向各地政府傳達其城市更新的理念。


好幾個50強房企投拓總告訴明源君,現如今,拿地的窗口期稍縱即逝,我們現在各種拿地方式都在嘗試,路子多了,才有得選擇才有可能拿到地,并且拿到好地、便宜的地。甚至一此前只在公開市場拿地的房企,現在也開始轉變思路,并感慨時勢比人強。



03

激勵到位,大家才有干勁


土地投拓,不同的公司有不同的套路。有的公司用人海戰術,一周上會幾十塊土地;有的公司走精干路線,幾十個人的投拓團隊一年拿下千億貨值的土儲。


然而,不管是哪種方式,想要迅速抓住機會,激勵一定要到位。


最典型的是2015年初,當大家還對市場比較悲觀的時候,許家印突然宣布,恒大48天內要上100個項目,消息一傳出,頓時就震驚了整個地產行業……


為推動項目落地,恒大加強了對地區公司董事長的考核。100個項目,集團不做分配,各地區公司先報先得。許家印表示,恒大考察一位董事長的水平能力,包括上項目、隊伍建設、工程管理、按時提前開盤等各方面。為此,當時恒大還提拔了一批非常年輕的董事長,以樹立典范和榜樣。


區域公司董事長身先士卒,恒大個地區負責人和團隊迅速進入忙碌的看地拿地的狀態,采取連軸轉的方式,一天看幾塊地,每晚加班到凌晨。事后證明,許家印的眼光極其精準,胡蘿卜加大棒幫助公司完成了目標,大家拿地的獎金也豐厚。


最近幾年迅速崛起的新力地產,針對投資拓展也有一個強度極大的專項激勵:一塊地獎50萬,獎勵對象為提供土地信息的公司員工和拓展團隊。而且獎金的發放十分及時:信息提供者在獲取土地后一次性發放,拓展團隊也只分2次發放,項目開盤后基本就能全部發放完。


這一激勵制度讓新力投拓人員戰斗力非常強,新力在惠州半年內一口氣拿下了15塊地,甚至有時候一個月就拿下5塊地。



為了擴大信息來源,很多公司都推行全員拿地模式。對于跟投制的公司來說,拿到便宜的優質地塊就等于賺到了錢。比如萬科多數城市的總經理們會轉向重視拿地成本,不去拿價格過高的土地,合理規劃財務稅費等。然而,這樣畢竟需要比較漫長的等待,而且比較間接。某房企就十分簡單粗暴,公司全體員工推薦土地有獎,成功約見地主發現金1萬,完成項目合同簽約手續獎15萬!如此激勵制度下,員工的積極性被大大激發。短時間內就上報了大量目標地塊,層層篩選之后,成交的還真不少,遠遠超出了之前預想的目標。


拿地很重要,更重要的是拿到便宜的地。目前,一些公司對投拓部分的考核已經從此前單純的拿地轉變為“拿對地,拿好地,拿便宜地”。


對應的激勵也隨之做出改變。

比如去年某地出讓兩塊地,A房企以底價買了其中一塊地,B房企最終放棄了另一塊地的競拍。幾個月之后,B房企多花了幾個億拿了之前放棄競拍的地塊,由于兩塊地相距非常近,B房企的競拍使得A房企拿的地立刻升值了,A房企相關人員除正常的獎金外,還獲得了一個“土地溢價”的獎金。這大大激發了投拓團隊事先做好扎實的研究測算,不僅拿地,而且拿到便宜的地。



04

決策迅速,才能落袋為安


孫子曰:兵者,國之大事,死生之地,存亡之道,不可不察也。拿地也是事關房企生存發展的大事,即便是高度放權的房企,集團也也會對此有一定程度的過問和干預。謹慎很重要,決策的效率更重要,否則地就沒了。


一百強房企投拓團隊看到一個不錯的項目,想要并購,方案經過層層審批,最終上報到董事長那里的時候,已經過去一個多月了。

該公司董事長看完之后,也覺得該項目不錯,想要拿下,但卻被告知,其他公司已經搶先介入,就等簽約了。


此事使得該房企老板大發雷霆,但同時也意識到決策扁平化的重要性。之后,該公司開始轟轟烈烈的信息化改造和組織扁平化的變革。


當年,恒大宣布48天上100個項目之后,不少人對此表示質疑:48天連盡職調查都不夠,蘿卜快了不洗泥!


然而,前不久,百強房企H企的總裁告訴明源君,現如今他們在一線城市拿地基本靠收并購,最快的一個項目不到2天就簽了,當時盡調都還遠遠沒有完成,因為想爭奪這塊地的房企太多。


該老總表示,很多房企拿地有一套復雜冗長的流程,報上去一塊地,沒有十天半個月定不下來,但好土地是寶,等你決策下來,別人早就拿走。收并購項目通常有一些債務上的糾紛,這些糾紛在簽合同的時候,沒法完全說清楚。這就需要最高層快速決策,抓大放小……


融創收并購效率非常高,據說他們在第一次談判的時候就已經把合同準備好給對方了。比如對于當年收購萬達文旅,孫宏斌在業績發布會上說:王健林第一個找我談成了,別人沒機會!



上述H企也是如此,做了粗略的盡調之后,覺得收益完全能夠覆蓋風險,所以趕緊簽了。事實證明,他們最后撿了個大便宜!


當然,這種非典型的做法有一定的風險,而且不容易復制。因為收并購是市場波動偶發出現的,被收購企業出現的問題通常是比較尖銳的,收購的手段也是非常規的。


很多房企想拿地,但又不舍得投入人力和資源,全國幾十個人找地,老板還要一個個親自跑過去看親自拍板,拿地效率自然很低。如果有標準化的模板,決策效率就會高很多。


標桿房企,每家都有自己的一套標準和模板,只要一對照,就能快速做出判斷,基本上八九不離十,可以大大降低出錯的風險。


比如,20142015年中梁都在做模板,使得其能在20162017快速復制,還能規避風險。


當然,簡政放權也很重要。


以恒大2015年初“48天拿下100個項目”為例,這意味著其平均每天要搞定2個項目。恒大是如何夠做到的?


▲ 恒大集團投資拿地組織架構


很重要的一點是集團進行簡政放權,將認定項目標準的權力下放給地區公司董事長,以免丟失可能的好項目。董事長把好關,投資中心快速審批,之后直接上報董事局審批。保證無論一手項目還是二手項目,都不會在付款(付款速度可是決定性因素之一,付款越快,當然是越快越受被收購方歡迎)、價格等一些細節方面猶豫。



▲ 地區公司開發報建的組織結構


H企集團層面的投拓有幾十個人,但主要是負責評審。以保證放權的同時,不會有失控風險。



小結


以前的說法是,一個項目的成敗,有個4321原則——拿地研判占了40%,設計規劃占了30%,銷售企劃占了20%,市場機會占了10%……現在,不少大佬認為,拿地的重要性已經占到85%!換句話說,地拿對了,就成功了一大半!


為啥?地價和房價的價差越來越小,未來,能夠持續成長上規模的房企一定是一方面做好產品,獲得產品溢價;另一方面能夠抓住一個個小的時間窗口,拿到相對便宜的地,獲得土地溢價的房企。(作者:明源地產研究院執行主編、存量地產首席研究員 艾振強)

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