在线购彩的app下载安装:綠地、金地、世茂的工程管理,竟然做到這個程度了!真的很優秀

  • 時間:2019-05-16 09:09 編輯:宿小房 來源:宿遷房產網
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摘要:對房企來說,工程管理做到什么程度,算得上優秀?過去,工期、質量、成本被視為工程管理的三大要素,一個稱得上優秀的工程,這三個要素起碼得達到平衡,而非顧此失彼。這兩年,“快周轉”的熱潮下,很多項目工期快,成本也省了,質量卻掉

中国福利彩票的合法app www.pgnig.icu 對房企來說,工程管理做到什么程度,算得上優秀?


過去,工期、質量、成本被視為工程管理的三大要素,一個稱得上優秀的工程,這三個要素起碼得達到平衡,而非顧此失彼。

這兩年,“快周轉”的熱潮下,很多項目工期快,成本也省了,質量卻掉隊了。一些項目建造過程過度克扣成本,造成后期大范圍的維權、返修、甚至退房。前期成本是省了,后面一折騰,算下來未必真的省到錢。


明源君認為,在強調現金流的當下,工期與質量,工期與投資回報達到平衡,才是理想的工程管理結果。這需要管理驅動、技術驅動及運營驅動三者合一。



1


工程管理向前向后延伸

減少施工中的不確定因素


建造過程,是將圖紙上的模型落地,變成實實在在的建筑的過程。很多房企的工程管理,還停留在施工現場管理的層面上,對前期的土地研判、方案設計介入太少。到了施工階段,規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經確定下來了,工程只能照圖施工,無論是進度還是質量,管控起來都很被動。


舉個例子,開工之前,還有拿地、設計等環節,很多房企的工程部,都是地拿下來之后才開始介入,地質條件再差,也得硬著頭皮上。

某房企曾在西南某市拿了一塊地,按照前期定位,該地塊規劃開發快周轉型項目。

之前并沒做太多的前期考察,開工后才發現,地方低洼且土地疏松。這樣的地塊必須做大量的土方回填,根本不適合快速開發,項目進度自然也沒法按原計劃推進。


現在,包括綠地、金地、世茂等在內的大型房企,都將工程管理向前向后延展,讓工程介入到項目全生命周期的管理。


1、向前延伸,工程管理介入前期拿地和策劃


①工程介入拿地環節,重點做好信息收集和風險排查


以綠地為例,工程管理中心在拿地階段主要做三件事:


第一、調研項目環境。包括收集影響進度、品質、安全、成本的有利、不利因素;同時,充分調研項目的地質、地形地貌,周邊道路、水電接駁、紅線范圍、行政管理政策等。


第二,評估規劃概念方案。包括對工程施工可行性、經濟性提出相應的工程意見;尤其對針對方案的高程體系、基礎結構形式、土石方開挖等方面重點把關。


第三、風險排查。考察地塊的永久水電、臨水臨電、燃氣、排污管道接入問題;考察地質條件是否復雜,拆遷難度,等等。


這些動作,目的是協助投拓正確決策,拿符合公司的開發能力和開發節奏的土地。


②工程介入策劃,協助做項目做準確定位


設計對產品的定位,往往是從產品形態入手,如別墅、多層、高層等。但即使是同一產品形態,其經營定位不同,也會導致其所需要的工期長短差異。


從經營的角度,項目定位一般可分為現金流型、均衡型和利潤型;定位不同,項目的實際工期也會有所不同。現金流型的產品,要求符合高周轉的要求,能夠快速開工,快速開盤,快速去化。


而項目歸屬于哪種定位,除了客群外,還有諸多影響因素,比如地質條件、當地報建的流程、預售條件等。例如前文提到的那個項目,地質條件較差,無法滿足快周轉的要求,再如有的地塊要求封頂預售,也達不到快周轉的條件。


工程在拿地階段參與項目可研之后,能更準確的判斷開發屬性,協助項目做準定位。另外,工程參與制定項目的開發節點計劃,計劃落地起來也會更順暢。


2、向后延伸,故障反饋推動設計和施工升級


每個項目交付之后,或多或少都會有一些缺陷和返工,這些問題如果沒有反饋到工程管理上,下一個項目可能還要重蹈上一個項目的覆轍。反過來,這些數據如果能沉淀下來,在下一個項目上進行修復,項目的質量缺陷將不斷完善,減少返工,盡量一次做對。


對此,世茂提出全生命周期工程管理,將房屋維?;榧毆こ坦芾碇行墓芾?,實現工程交付前后打通。


 物業將報修問題整理成數據,定期反饋給設計及圖紙審核、施工技術管控。從源頭上減少了常見的工程遺留問題。


❷ 維保工程師在交付前6個月就介入,對項目進行一戶一驗。別人在交付后才查出的問題,他們在交付前大部分已經解決,大大降低了返工量。


❸ 交付階段有標準的承接查驗管理制度。包括機電系統在內有上百條的問題核對清單,不達到移交標準,物業就不接收。


金地則采用一戶一檔的做法,將物業數據和地產數據打通。房子交付之后,讓業主安裝一個APP,整個軟件不僅可以承載社區服務,還可以進行房屋故障報修。金地將業主的反饋跟交付前驗收的數據,最終都會同步到CRM系統里面,所有的問題都有數據可追溯。


根據沉淀下來的數據,可得出一系列的質量評價指標,比如質量問題top10,反饋到前端的設計和工程部門,由設計進行優化,再由工程進行工藝和材料控制,形成新的標準。



2


合理安排工序

實現項目有質量的提速


既要施工提速又要維持較好的質量,確實不容易,但也并非完全無解。


1、小流水連續作業,給每個工序預留充足時間


所謂“慢工出細活”實質就是指單個工序的時間要足夠。如何能在進度加速的同時,保證單個工序有足夠的施工時間?


將工序由并行改為穿插,把單個工序開始的時間提前,預留充足的施工時間。


某房企將穿插施工分成橫向和縱向,橫向上,要求合理分段,緊密搭接;縱向上,要求保地下,搶屋面,并梳理出了全套的穿插施工做法及要點。如下是該房企制定的高層產品豎向流水示意圖。



縱向上,穿插施工以地下室及主體施工為主線,優先搶工,分段驗收,為其他工程創造工作面。比如主體施工第10層完成的時候,砌筑工程開始插入,與主體均衡開展。1-10層砌筑完成,啟動分段驗收,接著由10層向下,開始室內抹灰工序。


橫向上,以景觀穿插為例,該房企總結的施工要點包括:小市政管網圖紙疊合優化,管溝一次開挖,一次預埋到位;防水、?;げ慵盎靨鍆兩舾叵率醫峁狗獍?;堆坡造型及喬木移栽采用蛙跳模式,分塊進行穿插;材料堆場要求盡量放在地下室外圍,便于園林施工,等等。


2、工藝革新,縮短單個工序的施工周期


近年來,一些新興工藝工法的運用,成為房企縮短施工工期的重要手段。


比如目前頭部房企中常用的快建工藝,包括鋁合金模板、全混凝土外墻施工工藝、裝配式構件、內保溫體系等,這些工藝,使建筑結構和非承重隔墻的表面接近清水混凝土效果,尺寸精度指標達到或超越普通抹灰標準,基本不需要取消外墻抹灰濕作業,減少了施工工序,同時層間止水為保溫、精裝修穿插施工提供了必要條件,提高了建造效率。


再如高層精裝修穿插施工,據某房企對標發現,公司項目精裝施工節奏較慢,主要是在土建移交精裝以及精裝第一道工序上花費了更多時間。


A房企土建移交精裝花費了21天,精裝第一道工序需要7天,而B房企則分別需要28天、17天,相比A房企工期多了17天。這主要是由于工藝不同所造成的,A房企引入的新工藝可以有效縮短工期。




3


工程管理縱向延伸

兼顧進度和投資回報節奏


很多人知道,進度慢了,影響蓄客、開放、開盤、交房等主要節點。卻不知道,進度快了,投入成本比回籠的資金多太多,財務壓力將會非常大。


只有當工程進度與投資回報的節奏一致時,才可能實現施工效益最大化。項目開發流程中,對投資回報影響最大的節點,分別為預售和竣備,工程的進度安排,需為關鍵節點服務。


1、節點倒推,用預售節點倒推開工節點


出于回款的壓力,項目往往會要求盡快達到預售條件。在制定開發計劃的時候,工程可根據預售的節點,倒推開工的時間,以及各條線所需提供的資源,將能夠前置的工作充分前置,為施工預留出更多作業時間。


2、產銷聯動,助力營銷銷售回款


①配合營銷部門的需要,搶展示區進度,爭取盡快開盤。

比如對于展示區的選址,選擇對項目最有利,且符合快速開工條件的地方做展示區。避免展示區選址不當、地質復雜、拆遷難等因素,導致不能按計劃快速開工快速開盤。

再如示范區施工方案對照,是在實體樓里面做樣板房,還是搭建臨時樣板間?工程對工期的估算,可以給到營銷參考。


②協助營銷提煉工程亮點,組織工地開放。比如一般房企都是交付前做工地開放,綠地西南區域除了做交付前工地開放,還增加了主體標化階段工地開放,讓客戶參觀工地施工情況。


③與營銷部一起關注市場。對于暢銷產品重點把控進度,發現部分產品供過于求時,及時與營銷溝通,考慮是否需要調整規劃。

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